Объект ипотеки (залога)

СТРАХОВАНИЕ ОБЪЕКТА ИПОТЕКИ
(ЗАЛОГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ)

Специфика страхования ипотеки (основные положения)

Ипотека - залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором (банком).

Обычно объектом залога выступает то недвижимое имущество, которое приобретается заемщиком (созаемщиками) на кредитные средства, хотя возможен залог иного имущества.

В соответствии с гражданским законодательством (в частности, со ст.343 ГК РФ) заложенное (залоговое) имущество - предмет обеспечения обязательств заемщика по кредиту - подлежит страхованию залогодателем или залогодержателем - в зависимости от того, у кого из них имущество находится.
Страхование производится от рисков утраты и повреждения и осуществляется за счет залогодателя в полной стоимости имущества, а если она превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования.
Недвижимый объект залога обычно не передается банку-залогодержателю, а находится у Страхователя (залогодателя). В соответствии с п.1 ст.344 ГК РФ риск утраты или повреждения заложенного имущества несет залогодатель, если иное не установлено законом или договором. Следовательно, риск случайной гибели имущества несет Страхователь и именно поэтому у него имеется самый весомый интерес в сохранении имущества. У банка же присутствует интерес в скорейшем погашении кредитной задолженности своего клиента (Страхователя), и банк как кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение - преимущественно перед другими кредиторами залогодателя - из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

При страховании имущества, находящегося в залоге у банка, банк может быть назначен Выгодоприобретателем в части своего текущего имущественного интереса в отношении данного имущества, т.е. в размере текущего требования банка к своему должнику (непогашенной суммы кредита и процентов по нему). В оставшейся части право на получение страхового возмещения принадлежит Страхователю.
В качестве альтернативной модели применяется страхование имущества в пользу третьего лица, не указанного в договоре - страхование "за счет кого следует" (кому или в чью пользу следовать будет): согласно п.3 ст.930 ГК договор страхования имущества в пользу Выгодоприобретателя может быть заключен без указания имени или наименования конкретного Выгодоприобретателя, а при осуществлении Страхователем или Выгодоприобретателем прав по такому договору необходимо представление указанного полиса Страховщику. Т.е. Страхователю должен быть выдан специальный страховой полис на предъявителя. Полис в данном случае необходим для того, чтобы Страхователь мог передать его третьему лицу для предъявления Страховщику требования о выплате. Из сопоставления всех трех пунктов ст.930 ГК РФ, а также ст.960 ГК РФ вытекает, что полис на предъявителя позволяет требовать страховую выплату не любому держателю, а только тому, у которого в момент наступления страхового случая имелся интерес в сохранении имущества, застрахованного по соответствующему договору. Т.о. у Выгодоприобретателя, представившего Страховщику предъявительский полис, должен быть "основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении имущества", при отсутствии которого договор страхования недействителен. Соответственно, Страховщик вправе потребовать доказательств наличия страхового интереса, т.е. права на застрахованное имущество. Интерес у лица, предъявившего полис, должен существовать именно в момент наступления страхового случая, т.к. только в этот момент Страховщику становится известным лицо, требующее произвести выплату в свою пользу.

Страховые суммы и страховые стоимости, условия страхования

Страховая сумма, установленная договором страхования на объект имущества, является предельной суммой всех страховых выплат по данному объекту.
Страховая сумма на объект может быть ниже, но не выше его стоимости.

Т.к. стоимость объекта залога может превышать размер обязательств заемщика, а страховая сумма на ипотечное имущество и титул обычно устанавливается в размере таких обязательств, то установление страховой суммы на объект залога меньшей, чем его страховая стоимость (страхование на неполную страховую стоимость) - частая практика ипотечного страхования; при этом договор страхования заключается на одном из 2-х условий выплаты:
1) «пропорциональное страхование»: страховая выплата производится только в той доле от размера ущерба объекту, какую страховая сумма составляет от страховой стоимости объекта, т.е. часть ущерба всегда остается на собственном риске Страхователя. Такой вариант - самый дешевый, но и наименее защищающий заемщика и кредитора;
2) «страхование по первому риску»: ущерб в пределах страховой суммы («первый риск») компенсируется страхованием полностью, а ущерб сверх страховой суммы («второй риск») несет Страхователь. Это дешевле «страхования на полную страховую стоимость», но дороже «пропорционального страхования»; и целесообразно, если вероятность полного уничтожения (утраты) объекта мала (максимально возможный ущерб заведомо ниже страховой стоимости) или точное определение страховой стоимости затруднено, а размер страховой суммы обоснован и заведомо не выше страховой стоимости.

Если же страховая сумма устанавливается в размере страховой стоимости объекта (страхование на полную страховую стоимость), размер страхового возмещения адекватен размеру ущерба от страхового случая и интересы кредитора и заемщика защищены наиболее полно: банк получает часть страховой выплаты в размере своих текущих требований к заемщику (назначается Выгодоприобретателем в пределах такой суммы), а Страхователь-заемщик получает оставшуюся часть страхового возмещения. Но расходы заемщика на такое страхование выше, чем в других вариантах.


Объект страхования

На страхование имущества - объекта ипотеки принимаются: квартиры, жилые дома, нежилые помещения в многоквартирном доме, иные нежилые здания и помещения.

В отношении застрахованных элементов объекта в полисе указывается один из нижеследующих вариантов применительно к специфике конкретного объекта:
1. конструкции;
2. конструкции + окна + входные двери (+ кровля для строений);
3. конструкции + инженерные сети + черновая отделка;
4. конструкции + инженерные сети, устройства (приборы) + отделка (внутр. и внешняя).

Размер страхового возмещения по элементу (группе элементов) объекта не может превышать доли, установленной полисом в отношении данного элемента (группы элементов) в страховой сумме на объект.


Описание застрахованных элементов недвижимого имущества:

Конструкции:
- для квартир, нежилых помещений в многоквартирном доме и в нежилом здании: стены, перегородки, перекрытия, прочие конструкции (лоджии, балконы и т.д.);
- для жилых домов и нежилых зданий (строений): фундамент, стены наружные, стены внутренние, перегородки, перекрытия, крыша (исключая кровлю), прочие конструкции (лестница, крыльцо, лоджии (балконы), веранда, терраса и т.д.).

Инженерные сети: трубопроводы, кабели и каналы (водопроводы, газопроводы, канализационные трубы, трубы водосбора, электрокабели, телефонные, телевизионные, домофонные кабели, каналы управления и передачи данных и т.п.).

Инженерные устройства (приборы): стационарно установленные приборы и оборудование (газовые или электрические плиты, отопительные котлы, газовые колонки, приборы учета, батареи (радиаторы), запорно-регулировочная арматура, краны (вентили), санитарно-техническое оборудование (унитазы и бачки, раковины, ванны).

Внутренняя отделка: внутренняя отделка стен, потолка, пола, заполнения дверных и оконных проемов.

Внешняя отделка: наружная отделка строения и элементы внешних конструкций строения - облицовка внешних стен, цоколя, фронтонов дома, покрытие крыши – кровля и свесы, система водостока, отливы, навесы, карнизы, козырьки, перила и ограждения входных групп (крыльца), металлические решетки на окна (двери) и т.д.


Пакет страховых рисков по страхованию имущества - объекта ипотеки:
• «Пожар, взрыв»;
• «Залив»;
• «ПДТЛ-хищение» = кража со взломом, грабеж, разбой;
• «ПДТЛ-ущерб» = противоправные действия третьих лиц, приведшие к ущербу;
• «Стихийные бедствия» = опасные атмосферные или климатические явления, наводнение, цунами, шторм, землетрясение, вулканическое извержение, снежная лавина, оползень, обвал (исключая движение грунта и затопление грунтовыми водами);
• «Иные риски» = воздействие летательных аппаратов и космических объектов, падение предметов, наезд транспортных средств;


Цена полиса: зависит от конструктивных и эксплуатационных особенностей объекта, его местонахождения, пожарной безопасности, размера страховой суммы, условий страхования (страхование на полную или неполную страховую стоимость, при страховании на неполную стоимость - страхование «пропорциональное» или по первому риску»), прочих факторов риска.


Порядок оформления договора страхования (адаптируется с учетом принятых в кредитной организации технологий):
При оформлении договора страхования мы учитываем актуальные для кредитной организации (банка) риски кредитования и долгосрочности ипотеки, согласованные с конкретными кредиторами (банками) применительно к их требованиям по обеспечению залога. Обычно при этом:

1) Выгодоприобретателем по договору страхования объекта недвижимости, выступающего предметом залога, назначается банк-кредитор; он же осуществляет первичную экспертизу (оценку) объекта.

2) Оформляется договор страхования со сроком действия, совпадающим с периодом кредитования, и с приложением Графика страховых сумм и платежей. В Графике указываются страховые суммы, страховые тарифы и страховые премии на отдельные годовые страховые периоды (последний период может составлять менее года). На каждый страховой период выдается отдельный Полис.

3) Заемщики могут страховать недвижимое имущество - предмет ипотеки:
- на полную его страховую стоимость;
- на размер текущей задолженности по кредитному договору (договору займа), который меньше действительной стоимости имущества; в этом случае договор страхования может быть заключен либо на условии «страхование по первому риску» либо на условии «пропорциональное страхование». В первом случае обеспечивается более полная страховая защита, зато второй вариант снижает расходы заемщика на страхование.
Список документов для оформления договора страхования может модифицироваться применительно к требованиям кредитной организации. В любом случае к договору страхования прилагаются копии документов, идентифицирующих собственника(ов) залогового объекта, и документов, удостоверяющих права на данный объект.



ВНИМАНИЕ! Вышеприведенная концепция страхования описана применительно к условиям «Правил страхования имущества граждан и гражданской ответственности его владельцев» (№11300), т.к. данные Правила страхования носят универсальный характер и позволяют "компоновать параметры страховой защиты" применительно к индивидуальным потребностям клиентов.

Аналогичные принципы построения страховой защиты объектов ипотеки (залога недвижимости) сохраняются и при заключении договоров страхования в рамках иных действующих в "СК "Астро-Волга" правил страхования имущества юридических или физических лиц, в т.ч. специализированных по разновидностям имущества.
Параметры страховых покрытий (условий страхования) в рамках различных Правил страхования имеют свою специфику и нюансы, что обеспечивает клиентам необходимую вариативность страховых моделей.


Осуществление страхования квартир, строений, жилых и нежилых помещений, находящихся в залоге в качестве предмета обеспечения по ипотечному займу (для заемщиков – физических лиц), возможно также в рамках комбинированного страхового продукта - Программы комплексного страхования имущественных интересов заемщиков – физических лиц (страховой продукт № 1000), частью которого является страхование имущества - объекта залога, осуществляемое на основании вышеуказанных Правил страхования имущества граждан и гражданской ответственности его владельцев (№11300).